太仓市娄东街道锦绣朝阳花园物业服务选聘公告

1.选聘项目概况

1.1选聘项目名称：太仓市娄东街道锦绣朝阳花园物业服务

1.2选聘项目编号：JSPK-WYXP-260202

1.3选聘人：太仓市娄东街道锦绣朝阳花园第一届业主委员会

1.4选聘代理机构：品科物业服务评估咨询（江苏）有限公司

1.5选聘项目资金情况：由中选人按合同约定向全体业主收取物业服务相关费用，本选聘项目为包干制，中选人按照本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由中选人享有或承担。

1.6选聘项目基本概况：

2.物业服务标准要求

2.1物业服务标准

太仓市娄东街道锦绣朝阳花园物业管理服务标准按照《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》（以下简称《省标》）提供物业服务。

（1）公共服务接待和值守按《省标》执行。 

服务时限按《省标》五级执行。

移动微信平台等物业管理智能平台、全职管家服务、每月举办一次面向全体业主喜闻乐见的小区活动，其中两次为大型活动。

（2）房屋、共用设施、设备维护与管理 

巡检、装修管理按《省标》执行。

房屋油漆粉饰按《省标》五级执行。但3—5年油饰（粉刷）1次的费用应纳入维修资金。

房屋建筑物外立面。因施工等原因致使建筑物、构筑物外立面有明显污迹的，物业管理企业应当按时进行清洗、粉饰。

给水设施按《省标》五级执行。

排水设施按《省标》七级执行。

供配电系统按《省标》执行。

弱电系统按《省标》执行。

避雷接地系统按《省标》执行。

电梯运行与管理按《省标》执行。

共用空调系统按《省标》执行。

道路、停车场（车棚、车库）及配套设施按《省标》执行。

（3）清洁管理

共用楼道保洁按《省标》七级执行。 

电梯及电梯厅保洁按《省标》七级执行。

传达室共用卫生间保洁按《省标》七级执行。 

停车场、共用车库或车棚保洁按《省标》七级执行。

道路保洁按《省标》七级执行。 

标识、宣传牌、雕塑、信报箱保洁按《省标》七级执行。

绿化带保洁按《省标》六级执行。

休闲、娱乐、健身设施保洁按《省标》六级执行。

门卫、岗亭、监控探头保洁按《省标》五级执行。

垃圾桶、果皮箱按《省标》七级执行。

垃圾收集与处理按《省标》六级执行。 

卫生消杀按《省标》五级执行。

在16:00-22:00期间，为电梯厅保洁，小区人行道路保洁，地面无垃圾，污渍，垃圾桶的垃圾清运，无满溢现象；增加2名保洁员。 

夏季等蚊蝇滋生季节每周1次（每月消杀增加3次），其他根据季节和当地情况制定具体计划；灭鼠每月1次（每季增加3 次）。

（4）园林绿化养护与管理 

草坪按《省标》五级执行。 

园林树木按《省标》五级执行。

花坛按《省标》五级执行。 

人工湖、喷水池按《省标》七级执行。 

假山、亭、廊、雕塑等建筑小品按《省标》七级执行。 

小区内设置两处主题景观，每季更换一次品种。

二、三季度，每周一次水质净化处理；一、四季度，每月一次水质净化处理；采用环保药剂，保证水质清澈。景观水景系统面积大，设备功率大，增加1名维护人员，保证水景系统良好运行。

（5）安全防范

人员组织按《省标》五级执行。

门卫按《省标》五级执行。

巡逻按《省标》五级执行。

门岗大堂等重要点位，增加2名礼宾形象岗，酒店式服务。

（6）其他 

紧急事故反应、其他防范措施、交通和车辆管理、消防、档案 资料、专项服务、特约服务等按《省标》执行。

2.2物业服务费用标准

（1）物业服务收费实行包干制的形式收取，物业服务费用业主按其拥有物业的建筑面积（计算物业服务费的建筑面积以房管部门的最终测绘面积为准，下同）缴纳，具体标准如下：

高层住宅：不高于3.50元/平方米/月（含公共能耗代收代缴费）。

（2）说明：

物业服务费标准调整需依法依规征得业主共同表决通过。

上述物业服务费中包括物业管理公众责任险。

物业服务费构成（包括但不限于物业服务人员工资成本、设施设备维护费用、公共秩序维护费用、保洁绿化维护费用、办公费用、固定资产折旧费用、社区活动费用、公众责任险费用、法定税费等）每季度向全体业主公示，接受业主质询。

本项目服务人员配置不低于47人，其中：项目负责人1人（本科及以上，45周岁以下），客服人员不低于3人（45周岁以下），工程维修人员3人（55周岁以下），秩序维护人员22人（门岗45周岁以下，其他岗位55周岁以下），保洁人员不低于16人，绿化人员不低于2人（可视季节合理安排）。

竞聘人按照以上标准在竞聘文件内自行报价物业服务费用标准。

2.3汽车停放费用标准

（1）室外车位租金（含车位管理费）：100元/月/个；

（2）室内车位（库）车位管理费50元/月/个、车位租金200元/月/个；

（3）机械车位车位管理费50元/月/个、车位租金200元/月/个；

（4）人防车位车位管理费50元/月/个、车位租金200元/月/个；

（5）访客等临时停车：进入小区临时停车，两小时（含两小时）内不收费；超过两小时（不含两小时），2元/次；超过四小时（不含四小时），4元/次；超过二十四小时的，按时按次累计收费。

（6）公共区域的临停租金及临停费用扣除合理税金后的70%纳入选聘人对公账户，30%补贴物业服务费。

2.4公共部位收益

（1）经业主大会表决同意及选聘人授权，委托物业服务企业对本小区物业共用部位、共用设施设备提供经营管理服务（包括但不限于业主共有车位、户外及电梯广告空间、道路、绿地、通道、楼梯、大堂等公共通行区域，消防设施、公共照明设备等附属设施设备，以及其他不属于业主专有部分、非市政公用部分且无其他权利人主张所有权的公共场所及公共设施），前述共用部位及设施设备的经营管理所得为小区公共收益的合法来源，任何基于前述公共场地、共用部位及设施设备开展的经营活动均须事先经选聘人书面同意后方可实施。

（2）小区路面临时停车费收入扣除法定税金后70%分成归小区全体业主，剩余部分补贴物业公司。

（3）小区物业用房租金收入扣除法定税金后70%分成归小区全体业主，剩余部分补贴物业公司。

（4）小区充电桩、广告、摊位、快递柜等收入扣除法定税金后70%分成归小区全体业主，剩余部分补贴物业公司。

（5）凡涉及公共收益的广告、场地租赁等经营活动，均需签订书面合同，并报选聘人审核同意后方可执行。

（6）说明：所有公共收益款项纳入选聘人开立的公共收益专用账户，定期（每季度）按约定比例结算补贴给物业服务人，收入和开支按相关规定公示，接受业主监督；公共收益主要用于小区公共设施设备的维修保养和小区建设。且由物业服务企业财务部门应单独建账，选聘人有权随时查阅或委托第三方查阅账目。

2.5装修垃圾清运费

业主按照3元/平方米向环卫部门缴纳，由其负责清运。

2.6本小区采取包干制方式

业主向物业服务人支付固定物业费，盈余或者亏损均由物业服务人享有或者承担。

2.7特约服务、有偿服务、代办服务费

服务项目和收费标准由物业服务人根据市场合理价格制订，并在本物业管理区域内公示。

2.8物业服务合同期限内，新选聘物业服务企业不得申请召开业主大会上调物业服务费。

3.合同期限说明

3.1合同期限：

本次选聘物业服务企业签订《物业服务合同》期限为：三年（第一年为试用期）。

（1）第一年为试用期。履约期间，满十二个月前两个月内，选聘人组织或者委托第三方评估机构对物业服务企业试用期转正进行履约情况评估（物业服务满意度测评，覆盖面不低于50%业主总人数）。

满意率85%以上给予转正。

满意率70%至85%给予试用期延长6个月（在最末一个月内，按本要求再次组织考核），如再次考核满意率低于85%（含）以下则终止物业服务合同。

满意度70%（含）以下给予直接终止物业服务合同。

（2）转正后第二年至第三年履约期内，由选聘人组织或委托第三方评估机构每年开展至少一次履约情况评估（物业服务满意度测评，覆盖面不低于50%业主总人数）。

满意率85%以上给予延续。

满意率70%至85%给予观察留用6个月（在最末一个月内，按本要求再次组织考核），再次考核满意率低于85%（含）以下则终止物业服务合同。

满意度70%（含）以下给予直接终止物业服务合同。

选聘人可启动合同内约定的重大违约条款决定是否直接终止物业服务合同。

3.2进场延期约定：

如现物业服务企业在未通过业主表决选聘出新物业服务企业之前提前退场的，选聘人可在上级行政主管部门指导下选择物业服务企业进行临时托管，托管协议另行协商。

如在通过业主表决选聘出新物业服务企业后，现物业服务企业拒不履行退场的，造成合同延期生效，中选人合同期限自新物业正式进场之日开始生效。

4.报名人报名条件

物业服务企业应满足以下要求：

4.1具有独立法人资格、资信良好，在企业营业执照经营范围中涵盖物业管理且在物业行政主管部门备案的物业管理企业。

4.2企业有良好的社会信誉，近三年内在国家企业信用信息公示系统（官方网址：www.gsxt.gov.cn）查询无经营异常、违法失信记录。未被“信用中国”（www.creditchina.gov.cn）列入失信被执行人、重大税收违法失信主体名单、政府采购严重违法失信行为记录名单，企业无欺诈及弄虚作假行为，未列入政府主管部门失信黑名单。

4.3良好的商业信誉和健全的财务会计制度。

4.4不允许挂靠及联合体报名。禁止与本项目其他报名人为同一个控股股东、实际控制人、单位负责人或法定代表人，或存在控股、参股、关联关系等。

4.5存在利害关系可能影响选聘公正性的法人、其他组织或者个人，不得参加选聘。

4.6有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录。

4.7承诺严格按照小区管理规约、业主大会通过的相关决议、选聘人通过的相关决议、物业服务合同开展工作，维护全体业主利益，协助配合选聘人解决各种问题。

4.8具有独立承担民事责任的能力。

4.9缴纳竞聘保证金人民币150000.00元（大写：壹拾伍万元整）。

4.10承担本次选聘物业服务企业期间的代理费等相关费用（自行起草《承诺函》）。

4.11具有履行合同所必需的设备和专业技术能力（自行起草《承诺函》）。

4.12禁止违反本次物业服务《选聘公告》及《选聘文件》规定条款，不得出现放弃竞聘、中选后拒签合同等行为（自行起草《承诺函》）。

4.13其他法律法规规定的情形。

4.14竞聘保证金要求：

（1）报名单位在正式报名日截止前以银行转账方式向代理机构账户缴纳竞聘保证金人民币150000元（大写：壹拾伍万元整）。

（2）报名单位自行打印竞聘保证金缴纳凭证以供选聘人、代理机构查证。

（3）未中选单位按照选聘文件要求由代理机构办理竞聘保证金无息退款。

（4）竞聘保证金以转账方式打入代理机构指定账户：

收款单位：品科物业服务评估咨询（江苏）有限公司

开户银行名称：中国农业银行股份有限公司苏州城市广场支行

账号：10554601040006541

4.15报名资料提交要求：

（1）报名及资格预审申请书（可联系代理机构给予）。

（2）《营业执照》（经年审合格）副本复印件、企业荣获行业荣誉证书（复印件）等材料。

（3）法定代表人身份证复印件、法人授权委托书原件及授权代理人身份证复印件。

（4）拟委派本项目经理需符合以下条件，并携带相关证明文件：

具备大学本科及以上学历。

具有物业管理师职业资格证书或建设部全国物业企业经理上岗证书。

具有承担普通住宅同类型（物业服务费标准接近）项目五年及以上物业管理工作经验、两年及以上物业管理项目经理经验工作。

项目经理简历、身份证、劳动合同复印件、社保证明的复印件。

项目经理必须为本选聘项目全职经理，不得负责或兼任报名人企业其它岗位。

项目负责人及管理人员（包括任命、变更、外调等变动）须征求选聘人意见且书面同意。

（5）提供苏州大市范围内在管物业住宅项目清单、合同复印件及其他证明文件。

（6）国家企业信用信息公示系统、信用中国、中国政府采购网、中国执行信息公开网等查询证明。

（7）履行合同所必须的设备和专业技术能力（《承诺函》)。

（8）禁止违反国家相关物业管理法律法规、本次物业服务《选聘公告》及《选聘文件》规定条款，不得出现串连、放弃报名、中选后拒签合同等行为(《承诺函》)。

（9）具有履行合同所必须的设备和专业技术能力的证明材料。

（10）承担选聘物业服务企业期间的选聘代理服务费等相关费用（《承诺函》）。

（11）同意选聘人在选聘实施过程中，出现本选聘公告4.17条规定情形之一的，可视情况对选聘公告或选聘文件进行修改（《承诺函》）。

（12）竞聘保证金缴纳证明。

报名单位提供上述资料按顺序装订，报名资料一式二份（加盖公章），代理机构和选聘人各执一份。

4.16报名单位连同报名承诺函（由代理机构另行提供），采取以下报名方式：

（1）电子邮箱报名：提交报名资料（盖章版）PDF电子档，发送至代理机构邮箱报名。

（2）现场报名：提交装订成册的书面报名资料（盖章版），送至代理机构报名。

报名地址：苏州市吴中区苏蠡路60号蠡盛大厦16F（品科物业服务评估咨询（江苏）有限公司）

通讯联系人：徐女士

联系电话：0512-68129222、13328006197

电子邮箱：pinkejob@163.com

（3）选聘人、代理机构如有原件核查要求的，报名单位应将相关原件（无原件可用公证件代替）携带至现场，由选聘人员现场核查，缺项或少项，选聘人、代理机构有权拒绝接受报名。

4.17本次选聘在实施过程中，出现下列情形之一的，选聘人可视情况对选聘公告或选聘文件进行修改：

（1）经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主联名书面提议的。

（2）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的。

5.选聘物业服务企业入围评审条件

5.1管理业绩和企业荣誉（满足以下条件之一）

条件一：2020年至今在太仓市范围内在管项目1个且单个项目物业服务区域内总建筑面积10万㎡及以上，且项目无重大投诉或违约记录）。

条件二：2020年至今在管商品房住宅项目获得苏州市市级示范物业管理项目表彰1个及以上。

5.2自带投入资金

人民币不低于300000.00元（大写：叁拾万元整），用于小区公区提升改造；该资金缴入选聘人对公账户或选聘人、物业服务企业共同建立的共管账户，由物业服务企业负责立项（持操作权限银行U盾）、选聘人负责审批（持审批权限银行U盾）共同进行管理，双方共同参与竣工验收。

自带投入改造维修资金用于本小区共用部分、共用设施设备等更新改造和软硬件品质提升，自带投入改造维修资金由新选聘物业服务企业出资且承诺无需业主偿还。

5.3履约保证金

人民币150000.00元（大写：壹拾伍万元整）。履约保证金向选聘人缴纳，由选聘人建立长效考核管理和奖惩激励机制。待合同终止时，新物业服务企业移交工作无异议且无违约行为的情况下按合同约定一次性退款（不计息）。

选聘物业服务企业承诺在合同期限内扣除的履约保证金在15个工作日内及时补足。

5.4服务团队要求

（1）拟任项目负责人要求：具备大学本科及以上学历，具有物业管理师职业资格证书或建设部全国物业企业经理上岗证书，提供“项目负责人承担普通住宅同类型（物业服务费标准接近）项目五年及以上物业管理工作经验、两年及以上物业管理项目经理经验”承诺函 。

（2）拟任工程主管要求：具备大学专科及以上学历，持有高压、低压电工操作证。

（3）拟任消防监控中心秩序维护员要求：持有消防设施操作员或消控员上岗证书。

（4）本项目合同期内不得整体转包、发包或转让其他公司、个人挂靠管理（电梯、消防设备等需聘请专业公司进行维保除外）。

5.5经营收支测算和管理方案

针对本项目三年物业服务费用收支测算明细、现状管理方案（包括但不限于小区可行性现场改造提升方案、人员配置方案、秩序维护和消防管理方案、车辆交通管理方案、物业维修养护方案、环境卫生管理方案、绿化养护方案、配合选聘人日常履约考核方案等）。

5.6针对本小区建设单位维保期纠纷案件聘请律师事务所进行法律诉讼（按选聘文件《承诺函》格式）。

5.7针对本小区建设单位（前期物业服务企业）购置的开办物资（开办费用人民币200000元）移交接收方案。

5.8同意选聘人在选聘实施过程中，出现本选聘公告4.17条规定情形之一的，可视情况对选聘公告或选聘文件进行修改（《承诺函》）。

5.9同意选聘人有权在服务期内直接终止物业服务合同（按选聘文件《承诺函》格式）。

5.10同意承担选聘物业服务企业期间的代理费等相关费用（按选聘文件《承诺函》格式）。

5.11其他法律法规规定的情形。

6.获取选聘文件

6.1获取时间：2026年02月05日上午9时至02月14日下午17时（北京时间）

6.2获取地点：苏州市吴中区苏蠡路60号蠡盛大厦16F（品科物业服务评估咨询（江苏）有限公司）

6.3获取方式：现场领取

6.4文件售价：600元/份（无论报名单位是否符合资格预审，文件费不退）

7.提交竞聘文件截止时间，开选时间和地点（如有调整，以选聘人另行通知为准）

7.1截止时间：2026年03月01日13时00分（北京时间）

7.2开选时间：2026年03月01日13时00分（北京时间）

7.3开选地点：太仓市娄东街道太东社区居民委员会会议室

7.4其他说明：资格预审不合格单位视为无效报名人，不得参加本次报名活动。

8.发布公告的媒体

8.1选聘人分别在小区通知栏等发布。

8.2代理机构通过社会公开发布：

（发布网址：http://www.infobidding.com，注册登录查看）。

9.报名人资格预审办法

9.1报名申请人要对所提供材料的真实性、准确性负责，若有虚假或偏差，一经查实，将取消其报名资格。

9.2报名人报名后，由选聘人会同代理机构依法进行报名资格预审，经审核符合选聘公告要求的方可作为有效竞聘人。

10.正式选聘

10.1经资格预审合格报名人，在规定时间内编制竞聘文件并根据选聘文件要求递交。

10.2报名资格预审合格的物业服务企业仅为两家，由评审小组按照总分值排序（从高到低）提交合格入围物业服务企业（3名），并标明排序。报名资格预审合格的物业服务企业仅为一家，直接作为合格入围物业服务企业（1名）。

10.3选聘人根据相关法律法规召开业主大会会议，由全体业主对“是否同意续聘现物业服务企业”“是否同意聘用排名第1位（或直接入围）入围物业服务企业”议题等进行表决。

（1）排名第1位（或直接入围）的入围物业服务企业由选聘人组织业主大会（业主共同表决）是否同意聘用，达到法定条件即为中选人。

（2）如业主表决“同意续聘现物业服务企业”，则无须表决“是否同意聘用入围物业服务企业”；业主如表决“反对续聘现物业服务企业”，则须表决“是否同意聘用排名第1位（或直接入围）入围物业服务企业”。

（3）如业主表决“同意续聘现物业服务企业”达到法定条件，即现物业服务企业为中选人。

（4）如业主表决“反对续聘现物业服务企业”达到法定条件，即现物业服务企业依法解除服务关系。

（5）如业主表决“反对续聘现物业服务企业”达到法定条件，排名第1位入围物业服务企业未达到法定条件的，选聘人再次召开业主大会，组织业主共同表决“是否同意聘用排名第2位入围物业服务企业”，达到法定条件即为中选人；以此类推，直至选出符合法定条件的中选人。

如续聘现物业服务企业、全部入围物业服务企业均未达到法定表决条件，应当依法重新选聘。

11.其他补充事宜

11.1项目面积中的相关数据仅供参考，可能与实际稍有偏差，报名单位应认真勘察、核实，自行考察现场检查资料并承担报价风险。

11.2报名人在报名、竞聘、中选过程中所产生的费用、风险等由各单位自行承担。

11.3中选人在领取中选通知书后5个工作日内向选聘人缴纳履约保证金人民币150000.00元（大写：壹拾伍万元整），履约保证金缴存至选聘人对公账户进行管理。待合同终止时，相关移交工作无异议且无违约行为的情况下按合同约定一次性退款（不计息）。

11.4中选人未通过试用期转正，自行带资进场维修费用均不予退还，如造成其它损失，应承担全部责任。同时按照合同内约定的履约保证金考核条款进行处罚。

11.5如报名单位在正式报名结束后单方面决定取消报名或退出报名，竞聘保证金均不予退还。

11.6本次业主大会表决议题为“续聘现物业服务企业苏州吴中颐璟物业发展有限公司”“选聘入围物业服务企业”由业主共同表决决定，选聘和续聘法律依据为《中华人民共和国民法典》第二百七十八条之规定：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。达到法定条件者为最终聘用物业服务企业。

11.7本公告最终解释权归选聘人和代理机构所有。

12.选聘联系方式及发布时间

12.1选聘人

名。  称：太仓市娄东街道锦绣朝阳花园第一届业主委员会

地    址：太仓市娄东街道万和路8号

联 系 人：王主任

联系电话：19962197756

电子邮箱：fiveseven@126.com

12.2选聘代理机构

名    称：品科物业服务评估咨询（江苏）有限公司

地    址：苏州市吴中区苏蠡路60号蠡盛大厦16F

联 系 人：徐女士

联系电话：0512-68129222、13328006197

电子邮箱：pinkejob@163.com

12.3发布日期：2026年02月05日

选聘人：太仓市娄东街道锦绣朝阳花园第一届业主委员会

代理机构：品科物业服务评估咨询（江苏）有限公司